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經濟適用房概念

  經濟適用住房是指已經列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性,是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的,適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性,是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低,要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣,經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排,另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。


  經濟適用房的發展歷程


  起源時期:1950年代


  1950年代起人民政府在北京新建了大量的住宅,一般為六層樓立體式水泥建筑。當時的說法是“新建的樓房,美觀大方,經濟適用,有現代化的市政設施。并在住宅區里配置了商店、學校、托兒所、醫療站等生活福利設施?!?/p>


  醞釀時期:1991年


  經濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經濟形勢、由政府推出的新型房產種類,是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。早在1991年6月份,國務院就在《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出:“ 大力發展經濟適用的商品房,優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。


  啟動、開建時期:1998年


  1997、1998年是房改的關鍵時期,也是房地產行業的起步時期,當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費,經濟適用房于1998年適時推出了,用以解決中低收入家庭住房問題。


  高速發展時期:1999年-2005年


  從1998 年經濟適用房開始興建以后,全國各地的經濟適用房在短短幾年內如雨后春筍般快速發展,房價的相對低廉,逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數量都在成倍增加,經濟適用房迎來高速發展時期。


  質疑時期:2005年-2006年


  1、經濟適用房小區出現大量閑置“豪宅”,已售經濟適用房呈現“高租售率”。


  2、經濟適用房都這么難買!凌晨4點排隊老大爺買不到經濟適用房。


  3、經濟適用房小區出現大量有錢人,奔馳,寶馬屢見不鮮。


  轉型時期:2006年8月


  建設部稱,經濟適用房將一改以往出售的形式,面向低收入人群出租。租賃型經適房將是未來發展方向。廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。


  購買經濟適用房的優惠政策


  免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅,減半征收水電增容費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應,優先給予辦理有關手續。另外,經濟適用房建設管理費只限于1%——3%,市場利潤被限在3%以下。


  經濟適用房價格構成


  ?住房建設的征地和拆遷補償安置費;


  ?勘探設計和前期工程費;


  ?住宅小區基礎設施建設費;


  ?建設安裝工程費;


  以上4項之和為基礎的1%——3%的管理費、貸款利息、稅金、3%以下利潤、規費(各地有優惠政策)。商品房除以上8項外,土地出讓金,利潤不受限制,由市場決定。


  經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%——3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素(征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤)構成。出售經濟適用房[1]實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價銷售。


  經濟適用房與商品房不同之處


  ?獲得土地的方式不同,經濟適用房建設用地實行行政劃撥,免交土地出讓金;商品房采用出讓方式須交納土地出讓金;


  ?成本結構不同;


  ?租售政策不同,經濟適用房只售不租,商品房不受限制;購買條件和對象不同,經濟適用房享受政府優惠,其購買對象是特定的,只供給城鎮中低收入家庭,因而要實行申請審批制度,商品房購買對象和條件不受限制;


  ?價格政策不同,經濟適用房出售實行政府指導價,不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 居民個人購買的經濟適用房產權歸個人; 房屋的產權分四部分:使用權、占有權、處置權和收益權,與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后,收益全部歸個人所有。


  購買經濟適用房的人群條件


  《經濟適用住房管理辦法》第二十條規定,符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房:


  (一)有當地城鎮戶口(含符合當地安置條件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象;


  (二)現住房面積低于15平方米的住房困難家庭;


  (三)家庭收入低于2300元人民幣;


  (四)市、縣人民政府規定的其他條件。


  購買經濟適用住房的稅費


  1、在交易過程中:


 ?、倨跛埃郝蚍澆贍煞考劭畹?%;建筑面積在120平方米以下的減半交納,即交2%。


 ?、諑蚵羰中眩?20平方米以下(含120平方米)的,每套250元;120平方米以上的,每套500元。


 ?、塾』ㄋ埃郝蚍椒考劭畹?.5‰。


 ?、芄參藁穡汗悍靠畹?%。


  2、在申辦產權證過程中:


 ?、俚羌欠眩好拷ㄖ椒矯?.3元。


 ?、詵課菟腥üけ痙眩好恐な輾?元。


 ?、塾』ㄋ埃好考?元。


  購買經濟適用房注意事項


  由于經濟適用房在項目位置、建筑規劃設計等方面存在這樣或那樣的差別,所以在購買時應該注意以下一些問題,


  一、位置


  雖然經濟適用房的價位人們能接受,但人們不能接受的是它的位置。因為位置即代表著長期的交通。


  經濟適用房項目大部分均位于城鄉結合地區。


  有些經濟適用房小區到市區的公交線路和可選擇的站點又相對較少,幾年后的事至少無法讓購房者犧牲現在的工作或事業。


  二、戶型


  購買經濟適用房時,同樣要搞清分攤面積、使用面積等概念,充分考察戶型。購買時不追求大面積大的同時也增加房價、物業管理等費用?,應更注重居室功能。在有條件進行戶型選擇時,應盡量以專業衡量標準去做選擇。現時流行的居室八大功能即包括起居、就餐、廚衛、就寢、儲藏、工作、學習以及陽臺。


  三、合同及補充合同


  按新《合同法》規定,實行約定優先原則,所以在合同或補充合同中的條款必須簽訂全面。購房者應在充分了解和考察預售許可證、項目施工情況、產權問題?有些經濟適用房項目是某些單位自建房或聯建房,購買前一定要問清銷售許可證和產權等重要情況、物業管理等基礎上,仔細研究清楚合同的每一項,并在補充條款中對交房時間、面積誤差、關鍵的配套設施加以約定,并注明開發商在每項違約時的懲罰辦法,必要時請專業律師,考慮清楚了再簽才比較妥當。不要偏信廣告宣傳或是售樓人員的口頭承諾,否則后悔莫及。


  四、交房


  房建好后,通過相關主管部門的竣工驗收和裝修裝飾等程序后便可入住了,在開發商交房時別忘了向開發商要“使用說明書”和“質量保證書”兩書。這過程的許多問題最好都一一搞清楚為佳。


  由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇?!棟旆ā坊構娑?,此前已經購買和簽訂買賣合同或協議的經濟適用住房,仍按當地原有規定執行。


  購買經濟適用房的具體步驟


  因每地都不一樣,所以我們以北京為例:根據北京市人民政府辦公室廳京政辦發〔1999〕4號文件,開發建設單位預售經濟適用房應當到市國土資源和房屋管理局辦理《北京市經濟適用住房銷售許可證》,開發商銷售經濟適用房,實行政府限價的政策,開發建設單位只可在最高限價以內調整不同樓層和 朝向房屋的價格。具體的程序是:


  (1)居民購買經濟適用住房,憑所在單位或有關部門出具的家庭 年收入在6萬元以下的證明文件、本市城鎮居民常住戶口卡、居民身份證,到開發建設單位辦理購房手續。


  (2)需要貸款的,由購買人憑登記后的經濟適用住房預售(買賣)合同,到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續,房屋土地管理部門應在登記后的15個工作日內辦理完抵押登記手續。


  (3)買賣雙方在房屋交付使用后的30個工作日之內,到建設項目 所在地的房屋土地管理部門辦理產權過戶手續,辦理房地權屬證件。其中,購買本單位利用自用土地建設的經濟適用住房,由該單位統一到房屋土地管理部門辦理上述手續。


  經濟適用房的相關政策


  《經濟適用住房管理辦法》


  頒布日期:2004年4月30日 實施日期:2004年5月20日


  《經濟適用住房價格管理辦法》


  頒布日期:2002年11月17日 實施日期:2003年1月1日


  《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》


  頒布日期:2004年4月30日 實施日期:2004年5月20日


  《經濟適用住房建設和管理意見的通知》


  頒布日期:2003年11月11日 實施日期:2004年1月1日


  此項政策規定的具體內容是:


  建設標準:經濟適用房按規定標準,現階段每套住房一般控制在60-110平方米。


  銷售對象:主要是家庭年工資收入3萬元以下的住房困難戶,同等條件下優先銷售給教師和離退休職工。


  購買程序:凡購買經濟適用房,須由職工所在單位(無固定職業者由戶口所在地街道辦事處)出具住房、收入情況調查和審查證明,由經濟適用房項目建設單位進行審核,符合條件后方可購買。


  銷售價格:經濟適用房銷售的價格,按保本微利的原則確定。最低基準價為每平方米1500元,根據地段等方面情況不同,各處的房價有所不同。其銷售價格由以下因素構成:征地和拆遷補償、安置費;勘察設計和前期工程費;建安工程費;住宅小區基礎設施建設費;以上4項之和為基數的2%以下的管理費;貸款利息;稅金等。


  經濟適用住房管理辦法


  2007年12月1日建設部、國家發展和改革委員會、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。


  第一章 總 則


  第一條 為改進和規范經濟適用住房制度,?;さ筆氯撕戲ㄈㄒ?,制定本辦法。


  第二條 本辦法所稱經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。


  本辦法所稱城市低收入住房困難家庭,是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內,家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。


  第三條 經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理,應當遵守本辦法。


  第四條 發展經濟適用住房應當在國家統一政策指導下,各地區因地制宜,政府主導、社會參與。市、縣人民政府要根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素,合理確定經濟適用住房的政策目標、建設標準、供應范圍和供應對象等,并組織實施。省、自治區、直轄市人民政府對本行政區域經濟適用住房工作負總責,對所轄市、縣人民政府實行目標責任制管理。


  第五條 國務院建設行政主管部門負責對全國經濟適用住房工作的指導和實施監督。縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門(以下簡稱“經濟適用住房主管部門”)負責本行政區域內經濟適用住房管理工作。


  縣級以上人民政府發展改革(價格)、監察、財政、國土資源、稅務及金融管理等部門根據職責分工,負責經濟適用住房有關工作。


  第六條 市、縣人民政府應當在解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃中,明確經濟適用住房建設規模、項目布局和用地安排等內容,并納入本級國民經濟與社會發展規劃和住房建設規劃,及時向社會公布。


  第二章 優惠和支持政策


  第七條 經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃,在申報年度用地指標時單獨列出,確保優先供應。


  第八條 經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用,由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。


  第九條 購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款,除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外,還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。


  購買經濟適用住房可提取個人住房公積金和優先辦理住房公積金貸款。


  第十條 經濟適用住房的貸款利率按有關規定執行。


  第十一條 經濟適用住房的建設和供應要嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策。


  第十二條 嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后,以補交土地出讓金等方式,變相進行商品房開發。


  第三章 建設管理


  第十三條 經濟適用住房要統籌規劃、合理布局、配套建設,充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求,合理安排區位布局。


  第十四條 在商品住房小區中配套建設經濟適用住房的,應當在項目出讓條件中,明確配套建設的經濟適用住房的建設總面積、單套建筑面積、套數、套型比例、建設標準以及建成后移交或者回購等事項,并以合同方式約定。


  第十五條 經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應當根據當地經濟發展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結構和人口等因素,合理確定經濟適用住房建設規模和各種套型的比例,并進行嚴格管理。


  第十六條 經濟適用住房建設按照政府組織協調、市場運作的原則,可以采取項目法人招標的方式,選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施;也可以由市、縣人民政府確定的經濟適用住房管理實施機構直接組織建設。在經濟適用住房建設中,應注重發揮國有大型骨干建筑企業的積極作用。


  第十七條 經濟適用住房的規劃設計和建設必須按照發展節能省地環保型住宅的要求,嚴格執行《住宅建筑規范》等國家有關住房建設的強制性標準,采取競標方式優選規劃設計方案,做到在較小的套型內實現基本的使用功能?;乒閿τ孟冉?、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。


  第十八條 經濟適用住房建設單位對其建設的經濟適用住房工程質量負最終責任,向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,并承擔保修責任,確保工程質量和使用安全。有關住房質量和性能等方面的要求,應在建設合同中予以明確。


  經濟適用住房的施工和監理,應當采取招標方式,選擇具有資質和良好社會責任的建筑企業和監理公司實施。


  第十九條 經濟適用住房項目可采取招標方式選擇物業服務企業實施前期物業服務,也可以在社區居委會等機構的指導下,由居民自我管理,提供符合居住區居民基本生活需要的物業服務。


  第四章 價格管理


  第二十條 確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度,由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門,依據經濟適用住房價格管理的有關規定,在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售,不得有利潤。


  第二十一條 經濟適用住房銷售應當實行明碼標價,銷售價格不得高于基準價格及上浮幅度,不得在標價之外收取任何未予標明的費用。經濟適用住房價格確定后應當向社會公布。價格主管部門應依法進行監督管理。


  第二十二條 經濟適用住房實行收費卡制度,各有關部門收取費用時,必須填寫價格主管部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義,變相向經濟適用住房建設單位收取費用。


  第二十三條 價格主管部門要加強成本監審,全面掌握經濟適用住房成本及利潤變動情況,確保經濟適用住房做到質價相符。


  第五章 準入和退出管理


  第二十四條 經濟適用住房管理應建立嚴格的準入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格,統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應當制定經濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法,并向社會公布。


  第二十五條 城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件:


  (一)具有當地城鎮戶口;


  (二)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準;


  (三)無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。


  經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準,由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定,實行動態管理,每年向社會公布一次。


  第二十六條 經濟適用住房資格申請采取街道辦事處(鎮人民政府)、市(區)、縣人民政府逐級審核并公示的方式認定。審核單位應當通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合,如實提供有關情況。


  第二十七條 經審核公示通過的家庭,由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放準予購買經濟適用住房的核準通知,注明可以購買的面積標準。然后按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。


  第二十八條 符合條件的家庭,可以持核準通知購買一套與核準面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準面積以內的,按核準的價格購買;超過核準面積的部分,不得享受政府優惠,由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價。


  第二十九條 居民個人購買經濟適用住房后,應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時,應當分別注明經濟適用住房、劃撥土地。


  第三十條 經濟適用住房購房人擁有有限產權。


  購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。


  購買經濟適用住房滿5年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后,取得完全產權。


  上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明,并明確相關違約責任。


  第三十一條 已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的,原經濟適用住房由政府按規定及合同約定回購。政府回購的經濟適用住房,仍應用于解決低收入家庭的住房困難。


  第三十二條 已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用住房,已購買經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。


  第三十三條 個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。


  第六章 單位集資合作建房


  第三十四條 距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業,在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下,經市、縣人民政府批準,可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象,必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。


  第三十五條 單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分,其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。


  第三十六條 任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房;各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售。


  第三十七條 單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后,房源仍有少量剩余的,由市、縣人民政府統一組織向符合經濟適用住房購房條件的家庭出售,或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租住房。


  第三十八條 向職工收取的單位集資合作建房款項實行專款管理、專項使用,并接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。


  第三十九條 已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員,不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義,變相實施住房實物分配或商品房開發。


  第四十條 單位集資合作建房原則上不收取管理費用,不得有利潤。


  第七章 監督管理


  第四十一條 市、縣人民政府要加強對已購經濟適用住房的后續管理,經濟適用住房主管部門要切實履行職責,對已購經濟適用住房家庭的居住人員、房屋的使用等情況進行定期檢查,發現違規行為及時糾正。


  第四十二條 市、縣人民政府及其有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違紀違法行為的查處。


  (一)擅自改變經濟適用住房或集資合作建房用地性質的,由國土資源主管部門按有關規定處罰。


  (二)擅自提高經濟適用住房或集資合作建房銷售價格等價格違法行為的,由價格主管部門依法進行處罰。


  (三)未取得資格的家庭購買經濟適用住房或參加集資合作建房的,其所購買或集資建設的住房由經濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收購;不能收購的,由經濟適用住房主管部門責成其補繳經濟適用住房或單位集資合作建房與同地段同類普通商品住房價格差,并對相關責任單位和責任人依法予以處罰。


  第四十三條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件,騙購經濟適用住房或單位集資合作建房的個人,由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房,并依法和有關規定追究責任。對出具虛假證明的,依法追究相關責任人的責任。


  第四十四條 國家機關工作人員在經濟適用住房建設、管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法依紀追究責任;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。


  第四十五條 任何單位和個人有權對違反本辦法規定的行為進行檢舉和控告。


  第八章 附 則


  第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府經濟適用住房主管部門會同發展改革(價格)、監察、財政、國土資源、金融管理、稅務主管部門根據本辦法,可以制定具體實施辦法。


  第四十七條 本辦法由建設部會同發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局負責解釋。


  第四十八條 本辦法下發后尚未銷售的經濟適用住房,執行本辦法有關準入和退出管理、價格管理、監督管理等規定;已銷售的經濟適用住房仍按原有規定執行。此前已審批但尚未開工的經濟適用住房項目,凡不符合本辦法規定內容的事項,應按本辦法做相應調整。


  第四十九條 建設部、發展改革委、國土資源部、人民銀行《關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》(建住房[2004]77號)同時廢止。


{ganrao}